Penjualan properti vertikal di ibu kota, khususnya apartemen, menghadapi tantangan berat yang terus berlanjut. Tren kelesuan ini sudah teridentifikasi sejak beberapa tahun terakhir, dan para pengembang. Termasuk salah satu raksasa di industri ini seperti Intiland, mulai buka suara mengenai faktor-faktor utama di baliknya. Berbagai data menunjukkan penurunan signifikan, bahkan setelah pemerintah memberikan insentif untuk menggenjot sektor ini.
Banyak Pasokan Apartemen Di Jakarta Belum Terserap Pasar
Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI), Bambang Ekajaya. Mengungkapkan bahwa total pasokan apartemen dan kondominium komersial di Jakarta yang belum terserap pasar menembus angka fantastis, lebih dari 5.000 unit. Analisis dari konsultan properti terkemuka, JLL Indonesia, juga menguatkan temuan ini. Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim. Menyebutkan bahwa pasar apartemen telah mengalami tren penurunan sejak 2015 dan semakin anjlok pascapandemi COVID-19. Sepanjang semester pertama 2025, pasar apartemen di Jakarta hanya menjual sekitar 150 unit, angka yang jauh merosot
Lalu, apa saja yang menjadi “biang kerok” di balik kelesuan pasar ini?
Pertama, preferensi konsumen bergeser. Kini, popularitas rumah tapak menyaingi hunian vertikal yang dulunya dianggap sebagai gaya hidup modern. Mayoritas masyarakat, terutama investor kelas menengah, mulai kembali melirik rumah tapak. Mereka menilai rumah tapak lebih menjanjikan sebagai instrumen investasi jangka panjang. Alasannya, rumah tapak memiliki nilai jual kembali yang lebih stabil, lebih mudah disewakan. Dan menawarkan sentimen kepemilikan lahan yang lebih kuat.
Kedua, tingginya biaya Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). Biaya perawatan yang mahal dan terus meningkat menambah beban finansial bagi para pemilik apartemen. Hal ini membuat hunian vertikal kurang menarik bagi segmen menengah. Yang akhirnya cenderung memilih untuk menyewa rumah tapak dengan biaya bulanan yang lebih terjangkau. kebijakan ini terbukti belum mampu mendongkrak“ (subjeknya ‘kebijakan ini’, aksinya ‘terbukti belum mampu mendongkrak’
Ketiga, daya tarik apartemen sebagai investasi menurun. Margin keuntungan dari investasi apartemen terus menurun, terutama di tengah kemunculan instrumen investasi lain yang menawarkan imbal hasil lebih menjanjikan. Dengan kondisi ini, investor menjadi lebih selektif dan cenderung menahan diri untuk membeli unit baru. Sejumlah pengembang bahkan terpaksa menawarkan diskon besar. Hingga 20-30 persen, atau menjual proyek secara en bloc kepada investor institusi untuk memangkas stok yang menumpuk.
Baca Juga : Suku Bunga BI Turun, SBN Ritel SR023 Vs Deposito Bank BUMN
Keempat, kelebihan pasokan atau oversupply. Jumlah pasokan apartemen yang terus bertambah, sementara daya serap pasar yang lemah, menciptakan jurang antara penawaran dan permintaan. Menurut data, total pasokan apartemen di Jakarta sudah mencapai lebih dari 259.000 unit, namun sekitar 45.000 unit di antaranya belum terjual. Kondisi ini diperparah dengan stagnasi harga jual, khususnya di kawasan CBD (Central Business District), di mana pertumbuhan harga hanya sekitar 0,3 persen.
Para Pengembang Berfokus Pada Penyelesaian Proyek
Menanggapi situasi ini, para pengembang kini berfokus pada penyelesaian proyek yang sudah ada dan berusaha menghabiskan stok lama, daripada meluncurkan proyek baru. Inovasi menjadi kunci, dengan pengembang berusaha menghadirkan produk yang lebih sesuai dengan kebutuhan pasar, seperti apartemen berlokasi strategis dekat transportasi publik atau hunian dengan fasilitas yang lebih fungsional.
Secara keseluruhan, pasar apartemen di Jakarta berada dalam fase yang sangat menantang. Satu faktor tunggal tidak hanya menyebabkan kelesuan ini, melainkan kombinasi dari pergeseran preferensi konsumen, biaya kepemilikan yang tinggi, menurunnya daya tarik investasi, dan kondisi ekonomi yang tidak menentu. Solusi untuk memulihkan pasar ini membutuhkan sinergi dari berbagai pihak, termasuk pengembang yang harus berani berinovasi dan pemerintah yang perlu mengeluarkan kebijakan yang lebih tepat sasaran.
